寄凝的日常小心得

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新手買房的第2堂課針對區位和環境的挑選幫大家做了重點整理，接下來，讓我們開始進入看房的環節。

｜資助頭期款得留意220萬元免稅額
長輩想幫子女買房，方式有很多種，其中最常見的就屬於贊助頭期款，子女只需要負擔房貸，對此，翠華地政士事務所李復華地政士表示，長輩資助頭期款屬於現金贈與，需要注意的就是應避免超過免稅額，否則就會被課徵贈與稅。

根據遺產及贈與稅法第22條，每人每年有220萬元的免稅贈與額度，因此若是父母2人要幫忙子女買房，當年的上限額度就是440萬元，不過若是剛好遇上女子結婚，則可以在子女婚嫁前後6個月內多加「婚嫁贈與免稅額」100萬元，等於1年內父母各自可以贈與320萬元，加總起來也就是640萬元的現金。

│第一關：繼承萬萬稅 遺產稅繳多少
安桓地政士事務所所長黃若盈指出，一般來說，民眾得知自己擁有繼承權後，若沒有特殊情況，首先就要繳清遺產稅，才能進行遺產分割、遺贈及買賣等後續動作；而目前遺產稅計算，主要是由遺產總額、遺產淨額及稅率三大部分構成，另外還有政府規定的1200萬元免稅額、扣除額等額度，也是民眾繼承時的合法節稅渠道。

而遺產稅課稅為累進計算，遺產淨額在5千萬元以下，稅率為10%；5千萬到1億元間，課徵500萬元，再乘上15%；1億元以上，課徵1250萬元，稅率20%，換句話說，遺產(房子)價值越高，稅自然也要繳得更多!

｜善用建商配合的銀行或建商貸款
近期央行為了打房禁止第二戶享有寬限期，也令人不禁聯想，後續是否會重演2010年針對第二戶下達限貸令，如此一來買房恐貸不到理想成數，因此買預售屋想提高貸款成數，一般來說透過建商配合的銀行辦理整批分戶貸款條件會最好，不過若是貸款成數仍不足的話，建議一開始簽約時就要先留意合約內容，House123執行長邱愛莉指出，部分建商會在契約中註記，若非個人信用問題導致銀行貸款成數不足的話，建商會提供貸款。

建商貸款指的就是銀行貸款成數不足的部分由建商貸款，舉例來說如果想貸8成，但銀行只能貸款7成，建商則可以補足貸款的另外1成，不過得注意的是該房屋的第一順位抵押權為銀行，而第二順位抵押權就會是建商，此外也要留意建商貸款可能也有利率，多數分為兩種，一種為跟銀行相同的房貸利率，另一種則是無息貸款，不過得於3~5年內短期內償還，簽約前得先留意。

■ 風水怎麼看？

一般來說我們會把風水分為內、外2大類：

1. 內部風水：居家內的格局造成的問題，可以透過裝潢來化解。

2. 外部風水：通常是基地所在位置，或者周圍建物所造成的，難以化解。

因為內部風水還算有機會化解，這堂課就讓我們針對外部風水的部份來向大家做講解，建議大家無論如何都要避開。

■ 你需要特別註意的6種外部風水煞！

因為外部風水通常難以化解，所以大家在看房的時候需要特別註意，接下來我們就來為大家講解6種基本的風水煞：

一、路沖：

住家社區大門直接面對馬路，對低樓層比較有影響，除了容易發生車禍之外，車燈照進住家窗戶也都會造成幹擾。
另外，有些小型巷子的巷沖有可能被疏忽，請大家要特別留意。
至於要買到多高的樓層才不會受到路沖的影響，必須看對路沖的馬路附近房子的高度而定，如果附近房子都在5樓左右，買在10樓以上對路沖的影響就會降低很多，但買在5樓以下就需要考慮了。

►延伸題：

Q：商家路沖也不好嗎？

A：對商家比較不影響, 對商家來說路沖的位置，招牌可視性反而比較明顯, 可以根據商家自己的屬性做選擇。

二、反弓煞：

道路或河流行經之處，房屋處於彎道的外側就是反弓煞，很多車禍都是在彎道煞車不及就撞上外側的房屋，另外車燈也容易照進去窗內。反之處於彎道內側的話反而是好風水。

三、剪刀煞：

當路口交叉如同剪刀，呈現Y字型而非90度的情況下，房子就像被剪刀的開口包圍一樣，就是剪刀煞。
剪刀煞的位置也有分好壞，剪刀刀口的地方需要避開，但是刀柄的外側是相對風水較好的地方。

四、壁刀煞：

壁刀煞有分為以下2種狀況：
A. 正對窗外大樓牆面形成的直角：從住家裡面透過窗戶朝外看出去，當面對的大樓有兩面牆構成的角正對你的窗戶，讓你有壓迫感就是不好的。

B. 兩棟大樓中的縫隙：從住家裡面透過窗戶朝外看出去，正好可以從對面兩棟高樓的中間看過去，會有一些風切的問題，晚上睡眠品質會受到影響。

►延伸題：

Q：臺北的高樓大廈這麼多，要怎麼做選擇才能降低壁刀煞帶來的問題？
A：主要還是要實際進去屋內體驗，會讓你有壓迫感的話就盡量不要考慮。但如果和對街大樓的距離超過10-20米以上，影響程度會降低。

五、擡轎屋 / 虎口煞：

A. 擡轎屋：地下車道出入口上方的戶別，因為房子下方是懸空的，看起來有站立不穩的感覺，就是擡轎屋。

B. 虎口煞：反之，如果是住家窗戶打開來，對面是車道出入口，則是虎口煞。

不管是擡轎屋或是虎口煞，這樣的戶別容易會有光害和噪音的問題，當汽車要進入或離開停車場的時候，車燈容易照進住家窗戶，車輛經過產生的震動和噪音也會造成幹擾，除了半夜睡眠時間很容易被影響之外，也會造成車道上方的窗戶沒辦法打開或要長期拉上窗簾的狀況。

►延伸題：

Q1：以車道上方的擡轎屋來說，住在不同樓層會有差別嗎？

A1：不管是擡轎屋或虎口煞會影響到的是1、2樓，3樓以上受到的物理性影響不大，但有些人還是不太喜歡房子下方是懸空的感覺，建議大家還是盡量避開。

Q2：如果我不在意風水，實際去看屋也沒有感覺到光害或是噪音問題，這樣我還要註意什麼？

A2：可以註意房價是不是真的有便宜很多，就算自己不在乎，還是會有些人在意，理論上這樣的戶別應該要比行情價便宜很多。

另外，看屋的時候沒感覺到光害及噪音的問題，很有可能是新成屋的狀態，一但房子屋齡變老，隔音設備開始有些損害之後，問題可能就會出現了。

六、藥罐煞

從住家向外看，看見附近建築頂樓的大水塔，就是藥罐煞，尤其買6、7樓的戶別要特別註意。
藥罐煞的問題在於好像天天面對著大型藥罐，會導致居住者大小病不斷的意涵。另外像是天氣好的中午，鐵皮的水塔就有可能會反射太陽光進住家，這也會有光害影響。

►延伸題 ：水塔除了有藥罐煞的問題，另外可以延伸出中繼水箱層的問題！

Q1：什麼是中繼水箱層？

A1：大樓的供水是利用馬達將水打上樓存在水塔裡面，以前的水壓沒這麼強的時候馬達可以打到60公尺高，也就是14樓左右的位置，為了供給給更高樓層的住戶，會在14樓左右設立中繼水箱層，另外設一個馬達再把水打上頂樓，所以18樓以上的房子要註意有沒有中繼水箱層。

Q2：有中繼水箱層的樓層是可以買的嗎？

A2：一般中繼水箱層可能會在14樓附近，建議不要買中繼水箱所在的上下樓層，除了機房噪音吵雜之外，還有可能導致房屋漏水及潮濕。另外，如果要買中繼水箱層的房子，每坪至少會便宜到2-3千。

※額外補充：需要避開的特殊樓層

之前有跟大家分享我們的口訣：「一高、二捷、三科、四公園」，雖然說離捷運站近是加分條件，但也要註意是不是離高架捷運(輕軌)太近，或者是快速道路國道太近。

建議如果要挑這類的房子，房屋至少要比高架路段高過3層樓的高度，才不會受到太多幹擾。

■ 檢視風水的小幫手！

大家有加入樂居LINE的官方帳號「樂居小幫手」( )嗎？以上我們提到的內容都收錄在裡面，去看屋的時候打開小幫手就可以一次檢視囉！

打開樂居小幫手的頁面之後，功能表的左方有「購屋檢查表」，條列了在看房時需要註意的重點，下面幫大家介紹和風水課題有關的4大項目：

1. 風水檢查表：

包含本堂課為大家講解必須避開的6大風水禁忌。

2.結構檢查表：

包含了購屋觀念第2堂課為大家說明的，必須特別註意的6條建築法規。

3. 環境檢查表：

包含了購屋觀念第2堂課為大家說明的6種必須避開的嫌惡設施。

4. 格局檢查表：

包含了20項必須註意的室內風水問題，我們將在下一堂課為大家講解格局圖怎麼看。

本篇幫大家整理了看房的時候需要註意的6種外部風水煞，下一堂會為大家繼續講解內部風水該註意些什麼，也要教大家「格局圖怎麼看！」，我們下堂課見！

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